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中国有多少空置房?房地产税会如何徵收?
上传时间:2020-06-15点击:936次

中国有多少空置房?房地产税会如何徵收?

近期,关于房地产税的讨论明显升温,一是官方传递出的信息来看,有提速的迹象,二是种种迹象说明,房地产税的提速确实有紧迫感,现在大家聚焦的关键点在于:房地产税何时开徵?该怎幺征?税率是怎样?

近日,高层的一席话引发重要猜想,3月18日,国务院副总理到住房和城乡建设部调研。在讲话中谈到:

要着重解决城镇中低收入居民、新市民和青年就业群体的住房困难问题,通过完善土地和税费政策等,盘活空置閑置住房,实现更多住房困难群众住有所居。

这当中提到的“通过完善土地和税费政策等,盘活空置閑置住房”引发重要猜想。也就是说盘活空置閑置住房可以通过土地和税费等方式解决,那幺这个税费是什幺?是房地产税吗?

房地产税是持有环节的税种,从国外的经验来看,一般是按年徵收,以持有房产作为徵收的条件,以美国为例,美国的税率是在0%~3%,我们假定某一套房市价为100万美元,税率为2%,那幺因持有房子每年需要缴纳的税费为2万美元。

房产越多,税费就越多,负担就越大。所以如果房地产税开徵,对富人群体的影响就可想而知了。现如今,中国土地和房地产相关税种虽然不少,但主要是交易环节,你买房了才会徵收,比如增值税、所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税。也有一次性徵收的,比如土地出让金,40年或70年产权。不过这些主要是在买卖房子时才需要缴纳,过后就与你关係不大了,除非你转让出去。

房地产税的徵收有两方面的意思,一是增加地方政府新税源,调节收入分配结构;二是优化中国的住房结构。现在这两个问题都比较突出:

第一,今年前两个月国有土地使用权出让收入(卖地收入)8047亿元,同比下降5.3%。而2018年全年还保持在25%的增速,下降很快,在我的印象中应该是首次转负。土地出让金一般是地方政府主要收入来源,收入下降的影响很大,所以需要新的收入来代替,而这个税种可能就是房地产税。

第二,中国房价高,但不代表房子没有空缺,虽然现在没有官方的数据统计中国到底有多少房子,到底有多少空置房,但是从一些研究机构的测算来看,我国的住房空置率远高于合理区(按照国际通行惯例,商品房空置率在5%—10%之间为合理区)。

2018年6月份,原中财办副主任杨伟民在“2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时,他说:

之前,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

2018年3月,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说:2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。

2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测:

2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。

所以联繫到高层近日提到的“通过完善土地和税费政策等,盘活空置閑置住房”,那幺是不是意味着通过空置税来解决空置房问题?所谓空置税是房屋过度空置或房屋的所有者空置达到一定时间段后,根据空置年限採用累进税率所徵收的惩罚性税赋。

去年香港开徵空置率,对象是空置一年及以上的一手房。徵收时会对这套房屋的租金做一个评估,空置税为年租金的200%。主要是解决空置房的问题。

目前,大陆的空置税和房地产税都没有,,实际上空置税和房地产税的功能基本是相同的。比如房地税中对持有多套房的人群徵税肯定也能解决空置率的问题,你想啊,之所以出现空置房肯定是因为有些人房子太多。

因此,一方面考虑解决收入分配、地方政府收入来源问题,另一方面考虑解决空置房问题。未来房地产税该如何徵收?我认为下面两点概率是蛮大的:

1、首套房应该是免徵的,至于二套房是不是免徵主要看当地的政策,而对于多套房可能会是累进位,比如第二套是2%,第三套4%…,不过考虑到现金流问题,即使是累进位也不大可能一刀切。

2、房价上涨潜力比较弱的三四线城市可能是免徵,未来的房地产税应该是地方税,地方政府在如何徵税上有很大的主动权,征不征,税率怎样主要是看当地的发展情况,您想如果一个城市人口是不断流出的,那幺徵收房地产税还有什幺意义?

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